"임대수익률이 생각하는것 만큼 높지 않습니다."

최근 고액자산가를 중심으로 베트남 부동산 투자가 각광을 받고 있다. 하지만 현지 중개업자의 말만 믿고 부동산에 투자했다가는 낭패를 볼 가능성이 높다는 지적이다. 베트남은 부동산 보유와 처분 단계에서 발생하는 세금과 비용이 많고, 임대수익률도 국내에 비해 그리 높지 않기 때문이다. 

베트남 정부는 지난 2015년 7월 외국인에게 부동산 매입을 허용했다. 기존 주택을 제외하고, 신규 및 분양 주택에 한해 공급 물량의 30%까지 외국인이 살 수 있다. 사회주의 국가인 베트남은 부동산 소유권을 인정하지 않지만 외국인은 50년간의 '사용권'을 보유할 수 있다. 한 차례 연장(50년)도 가능하다. 토지와 상가는 매입할 수 없다

◆ 은행대출 이용못하고, 3억짜리 구입하고 풀옵션으로 가구 채워야 1000달러 월세

14일 뉴스핌이 현지 부동산시장 관계자 등을 대상으로 취재한 결과 베트남 부동산으로 시세 차익을 거두기 어려운 것으로 나타났다. 

베트남 호치민에서 활동중인 부동산 중개업자 A씨는 "베트남 아파트 시장이 열린게 3년이 채 안됐다"면서 "한국인들이 많이 투자한 센트럴파크도 2015년 7월에 시작됐고, 시세 차익을 거둔 사례가 없다"고 말했다.

임대수익률도 그리 높지 않다. A씨에 따르면 호치민 시내 중심지 방 2개짜리 아파트의 매매가는 3억원 가량이다. 이 아파트의 월세는 1000달러(110만원) 정도다. 단순 계산하면 연 4.4% 수익률이다. 베트남 시장 관행상 한 달치 월세는 관리비용으로 지출해야 한다. 이를 감안하면 수익률은 더 떨어진다. 

수익률을 높이기 위해서는 레버리지(대출)를 활용해야한다. 하지만 베트남에서 외국인은 주택담보대출 등 은행 대출을 이용할 수 없다.

또 임대용 주택 구입시 베트남의 세금이 국내에 비해 많다. 베트남 현지 아파트 매매시 부가가치세 10%, 유지보수비 2% 등 총 12%의 세금이 부가된다. 등록세 0.5%도 부담해야한다. 3억원짜리 아파트를 구입할 경우 3600만원의 세금이 포함돼 있다. 이와는 별도로 약 150만원의 등록비를 내야한다.

반면 우리나라에선 부가세 없이 취등록세 1.1%만 내면 된다. 85㎡ 8년이상의 주택임대사업자라면 50% 감면 혜택으로 165만원의 취등록세만 내면 된다. 

임대료를 받기 위해 지불해야 할 비용도 있다. 또 다른 베트남 현지 부동산 중개업자 B씨는 "호치민 중심지에서 월세로 1000달러 정도 받으려면 가구를 풀옵션으로 채워야 된다"며 "아울러 임차계약 등 관리대행 비용으로 중개업자에게 통상 한달치 월세를 지불해야 된다. 기존 고객의 계약연장이면 반달치 정도를 받는다"고 말했다.

임대소득세도 베트남에선 500만원 이상의 임대소득은 10%를 세금으로 납부해야 한다. 뿐만 아니라 국내에서도 해당 수익을 종합소득으로 신고를 해야 한다.

국세청 관계자는 "해외에 소재하는 주택의 임대소득은 국내의 주택수에 관계없이 모두 과세대상"이라며 "주택임대소득은 종합소득에 합산해 신고해야 된다"고 설명했다.

국내 주택임대사업자는 1333만원까지 세금이 면제되고, 2000만원의 수익을 올렸다고 하더라도 8년 장기임대 사업자의 경우 세금 부담액이 7만원에 불과하다. 더욱이 2000만원 이하의 주택임대소득은 분리과세된다.

◆ 베트남 부동산 양도세 2% 불과? 과세차익만큼 국내에서 납부해야

양도소득세도 베트남과 국내에서 내야 한다. 국세청 관계자는 "예를 들어 국내적용 세율이 24%이고, 부동산 소재지국 세율이 15%라면 양국의 세액 차이만큼을 국내에서 세금을 내야 한다"면서 "반대로 국내 적용세율이 15%인데 부동산 소재지국 세율이 20%면 국내에서 낼 필요는 없다"고 설명했다. 이어 "다만 해외에서 국내보다 세금을 더 냈다고 하더라도 국내에서 환급받지 못한다"고 덧붙였다.

더욱이 베트남 부동산 투자는 장기보유특별공제 혜택도 받지 못한다. 국세청 관계자는 "국내의 경우 8년이상 장기임대를 할 경우 납부해야 할 양도차액의 75%를 공제받는다"면서 "하지만 해외부동산은 2008년 1월1일 소득세법 개정으로 장기보유특별공제가 적용되지 않는다"고 밝혔다.

구입한 부동산을 매도할 때도 거액의 중개수수료 비용을 지불해야 한다. 3억원짜리 아파트 처분시 300만~600만원 가량의 중개수수료를 내야 한다. 국내의 120만원에 비해 최대 5배나 된다. 

여기에 환율 문제도 꼼꼼히 따져봐야 된다. 환차익으로 발생한 소득은 양도소득에서 제외되지만 동시에 환차손도 양도소득세 계산시 필요경비에 포함되지 않는다. 즉 환손실을 보더라도 양도세 부담이 생길 수 있다. 

우리은행 베트남 호치민지점 관계자는 "베트남은 전통적인 달러부족 국가로 대체적으로 베트남 동화가 달러보다 약세 흐름을 보여왔다"고 경고했다.

베트남 현지 부동산 업자는 "(임대료) 1000불을 베트남 동화로 받아 연 7% 내외의 금리를 주는 현지은행 금융상품에 투자하는 것이 좋다"면서 "현재는 시세차익이나 임대수익률이 생각하는 것 만큼 높지 않다"고 말했다.