정부의 계속되는 대출과 세금 규제로 인해 피로도가 누적된 상황에서 부동산 투자로 수익을 내기 어려워지자 투자처를 해외로 바꾸려는 사람들이 증가하고 있다. 코로나19 종식에 대한 기대감과 다양한 해외 투자 상품이 과거 대비 좀 더 높은 이해력과 투자 마인드를 겸비한 국내 투자자에게 어필하고 있는 것이다. 기존 해외 부동산 투자는 자녀 교육이나 은퇴 후 거주를 위해 미국이나 유럽과 같은 선진국 위주였다면 최근 들어서는 발전 가능성이 높은 동남아시아 신흥국으로 눈길을 돌리고 있다. 동남아 중에서도 국내 투자자들 관심이 쏠리는 곳이 베트남이다. 삼성, LG, 효성, 롯데와 같은 한국 기업이 5500여 개나 진출해 있으며 한국인 20만명이 거주하면서 문화나 정서적으로 한국과 비슷한 점이 많기 때문이다.

베트남은 지난해 다른 아시아 국가 대비 빠른 경제 회복과 성장 그리고 코로나19 방역 성공 등의 전염병 확산 억제 노력으로 높은 평가를 받았다. 지난 수년간 미·중 무역갈등에 따른 '포스트차이나'로 탈(脫)중국을 선언한 글로벌 기업들이 베트남 러시를 이루면서 이들 기업이 입주할 산업용 부동산 가격이 상승했다. 최근 2개월간 베트남 전국 땅값은 작년 4분기 대비 올해 1분기에 최대 20% 이상 올랐다. 앞으로 베트남은 이들 기업과 함께 이동할 근로자들의 주택 예상 수요와 증가하는 중산층, 안정적 경제성장률 등 호재가 많다. 이 때문에 베트남은 국내 투자자들에게 인기 있는 투자처로 꾸준히 관심을 받고 있다.

일반적으로 국내 투자자가 미국이나 유럽과 같은 선진국에 부동산을 투자하려면 비교적 많은 투자금이 필요하다. 하지만 베트남에서는 2억~3억원대 적은 금액으로도 '괜찮은' 부동산을 구매할 수 있다. 국내에서 베트남 부동산을 취득한 사람들을 분석해보면 대부분 국내의 각종 부동산 규제를 피하는 것이 목적이다. 해외 주거용 부동산은 국내 주택 수에 포함되지 않기 때문에 무주택자는 물론 유주택자도 아무런 제한 없이 투자가 가능하다. 무주택자는 해외 주택을 소유하더라도 무주택자 자격을 기존대로 유지할 수 있고, 유주택자는 해외 부동산 투자로 세금이 중과되지 않는다. 유주택자는 해외에 부동산 2채가 있든 3채가 있든 국내에 소유하고 있는 주택만 가산한다. 이 때문에 부동산 정책이 나올 때마다 해외 부동산 투자 문의는 증가하고 있다.

그렇다면 국내 1주택자가 투자 목적으로 베트남 부동산을 취득할 때와 국내 15억원 이하의 부동산에 투자할 때를 비교해보자. 실제로 해외 부동산인 베트남에 투자하는 것이 국내보다 얼마나 유리할까.

A씨는 국내에 실거주하는 주거용 부동산을 소유한 투자자로 베트남 호찌민 신축 아파트와 서울 송파구 일반 아파트 매입을 고민하고 있다. 베트남 신축 분양 아파트는 싱가포르 국영기업 산하 개발사 케펠랜드가 시행한 아파트로 호찌민 한인타운인 7군 푸미흥 지역에 있다. 한인타운이라 한국인들이 선호하는 데다 롯데마트와 베트남 대형 쇼핑몰이 있어 생활 편의성이 좋고 신규 지하철이 착공되며 공항으로 가는 고속도로가 생길 예정이다. 분양가는 ㎡당 2400달러(부가세 10% 포함)이며 전용면적 105㎡(한국 기준·전용면적 84㎡와 유사한 크기), 3베드룸으로 분양가는 약 25만2000달러(약 2억8000만원)다. 베트남 세금을 보면 취득세는 없지만 등록세 명목으로 소유권 등기 시 0.5%의 등록세를 납부한다. 이 밖에 유지보수비(Maintenance fee) 명목으로 분양가의 2%를 선납부하지만 국내에도 베트남 유지보수비 같은 장기수선 충당금이 있으므로 매입비용에 가산하지는 않았다. 즉 베트남 호찌민의 신규 분양 아파트 매입 시 0.5% 비용만 필요한 셈이다. 분양 아파트이기 때문에 부동산 중개 수수료는 필요 없다.

국내 투자 상품으로는 서울 송파구 구축 아파트를 보고 있다. 전용면적 84㎡, 침실 3개로 호찌민 부동산과 입지, 크기가 비슷하지만 매입가는 14억원으로 5배나 비싸다. 대출이 불가하지만 모아 놓은 자금과 주식 수익금 등 '영끌'을 통해 구입이 가능한 것으로 보인다. 기존 1주택이 있기 때문에 취득세는 8%, 농어촌특별세와 지방교육세 1%를 더해 취득세 세금은 9%를 납부해야 하며 분양이 아니라 매매했기 때문에 부동산 중개료 0.9%도 별도로 필요하다. 법무사 비용과 기타 비용을 더해 약 10%의 매입비용이 발생된다.

베트남과 국내 부동산을 취득하는 데 취득비용은 베트남 0.5%, 국내 10%로 베트남이 국내보다 20배나 저렴하다. 보유세에서는 차이가 더욱 크게 벌어진다. 우선 베트남은 한국의 재산세나 종합부동산세와 같은 항목이 없다. 투자 목적이기에 연 임대소득의 약 10%만 임대소득세로 납부하면 된다. 국내 부동산은 임대소득세 납부는 물론 재산세와 종부세를 납부해야 한다. 현재 소유한 부동산 실거래가가 약 14억원, 추가로 매입하고자 하는 송파동 아파트가 14억원이라고 가정하면 기타 공제 없이 재산세로 약 570만원, 종부세로 약 1200만원을 매년 납부해야 한다. 공시가격 현실화와 다주택자에 대한 규제가 심해지면서 부담은 더 커질 것으로 전망된다.

A씨는 투자 상품을 베트남 호찌민 신규 분양 아파트로 결정했고, 해외 부동산 투자가 처음이라 소액으로 투자가 가능한 점과 세금이 상대적으로 저렴한 점에 매우 만족했다.

이 같은 장점이 있기는 하지만 베트남 부동산 투자는 아직 걱정할 부분도 많다. 2015년 7월 외국인에게 투자를 개방하면서 개정된 법에 대한 전산 시스템이 아직 미비하고 경험이 부족해 행정 업무에 미숙한 점이 많다. 등기나 대출 업무 등 주요 문서 작업은 여전히 수기(手記)로 이뤄지고 있으며 행정 변동성이 많아 한국의 등기부등본과 같은 핑크북 발행이 지연되고 그 대응도 만족스럽지가 않다.

베트남과 같은 해외 부동산 투자에 있어 절세란 좋은 이점도 있지만 냉정하게 자신의 투자금을 안전하고 보호해 수익을 올릴 수 있는 프로젝트가 맞는지 제대로 검토하고 투자하길 바란다.