최근 1년간 호치민시 아파트 가격이 급등세를 나타낸 가운데 높은 금리로 인해 은행 대출 등 자산을 동원해 이른바 ‘영끌’에 나섰던 장기 보유자들의 실제 수익률은 그리 크지 않았던 것으로 나타났다.

현지 매체 VN익스프레스에 따르면, 9월 말 기준 호치민시 아파트 가격은 분양과 매매에서 모두 전년 동기 대비 평균 25~30% 상승세를 나타냈다.

업계에 따르면, 아파트 투자에 뛰어든 많은 시장 참여자들이 단기 급등으로 적게는 수억 동(1억 동, 3793달러)에서 많게는 수십억 동에 이르는 차익을 남긴 것으로 추정되나 본격적인 상승장 이전인 2020~2021년 매수자들의 실제 수익은 소폭에 그친 것으로 전해졌다.

안빈동(phuong An Binh)에 거주 중인 쩐 민(Tran Minh) 씨는 VN익스프레스에 “2021년 49억 동(약 18.6만 달러)에 매수했던 옛 9군에 위치한 침실 2개 짜리 아파트를 최근 60억 동(약 22.8만 달러)에 매도하며 차익 11억 동(약 4.2만 달러)을 남겼으나, 매수 당시 은행에서 집값의 절반인 24억 동(9.1만 달러)의 대출을 일으킨 탓에 그동안 납부한 이자를 생각하면 사실상 본전 수준”이라고 설명했다.

이와 유사하게 민풍동(phuong Minh Phung) 지역민 타오 응웬(Thao Nguyen) 씨는 “2020년 지안(Di An)에서 16억 동(약 6.1만 달러)에 매수한 아파트를 최근 21억 동(약 8만 달러)에 매도했다”고 밝혔다. 그녀가 5년간 납부한 이자는 약 3억5000만 동(약 1만3280달러)으로, 실현 이익은 1억5000만 동(5690달러)에 불과했다.

부동산 전문가 레 꾸옥 끼엔(Le Quoc Kien) 씨는 “가격이 안정적이고, 시장이 뚜렷한 성장 사이클에 진입하지 않았던 지난해 초부터 매수한 투자자들이 최근 큰 폭으로 오른 주택 가격의 가장 큰 수혜를 누리고 있다. 이들은 상승세 초기에 진입해 그해 하반기에 많은 수익을 거둘 수 있었을 것”이라며 “2020~2021년 기간 대출을 일으킨 매수자들은 수년간 이자 납부로 인해 현재 가격 수준은 본전을 조금 웃도는 수준에 그칠 것”이라고 설명했다.

그는 이어 “1년여 전 분양가 70~80억 동(약 26.6만~30.4만 달러)의 주거 사업은 현재 10억 동(약 3.8만 달러) 가까이 오른 상태로, 대출 이자를 제한 연 수익률은 12~13%에 추정되나 2020~2021년 매수자들의 평균 수익률은 연 6~7% 수준에 불과하다”고 덧붙였다.

온라인 부동산 매매 플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsancomvn)의 딘 민 뚜언(Dinh Minh Tuan) 남부 지역 담당 이사는 “2019~2021년 호황기 이후 남부 지역 아파트 가격과 유동성은 2021년 하반기부터 2023년까지 횡보하거나 일부 사업은 하락하기도 했다”며 “작년 중반부터 북부에서 남부 지역으로 현금 흐름이 크게 증가하기 시작했고, 공급난과 상품 다양성 부족 등으로 아파트 부문이 주요 투자처 중 하나로 자리잡으며 가격이 큰 폭으로 상승했다”고 설명했다.

뚜언 이사는 “현재 가격 상승은 지난 수년간 누적된 상승 압력에 따른 것”이라며 “2023년 말에서 2024년 초 매수자들은 가격 상승의 가장 큰 수혜를 누린 반면, 그 이전 매수자, 특히 대출을 많이 일으킨 경우 실제 많은 수익을 거두지 못했다”고 덧붙였다.

업계는 개발 비용과 지가 상승 압력으로 인해 아파트 가격이 당분간 유지되거나 소폭 오를 뿐, 전과 같은 급등세는 나타나기 어려울 것으로 전망했다. 이 외 주택담보대출 금리 1.5~2%포인트 상승에 따른 차입 비용 증가로 인한 투자자들의 실제 수익 감소는 유동성 개선 여력 감소로 이어지고 있다. 실제 대출 금리가 인상된 직후 많은 아파트들의 유동성이 정체되는 모습을 보였다.

이를 두고 전문가들은 “적게는 수억 동, 많게는 수십억 동에 달하는 가격 상승은 단지 ‘겉보기’에 불과하다. 실제 수익은 매수 시점과 자기자본, 대출 및 보유 기간에 따라 상이하다. 대출 이자와 각종 수수료, 기회비용은 수익의 대부분을 잠식할 수 있는 요소로 표면적인 가격 상승에 쉽게 의사결정을 내려서는 안된다”라며 수익 극대화를 위해 시장을 신중하게 평가하고, 목표 수익률을 정해 △거래량 △입지 △법적 리스크 등의 조건을 충족한 상품을 중심으로 한 투자에 나설 것을 조언했다.