베트남 수도 하노이에서 단기 시세 차익을 노리고 아파트 분양에 나섰던 수분양자들이 공급 증가 속 침체된 시장 분위기에 서둘러 매도하기 위해 프리미엄(웃돈)을 낮춘 분양권을 쏟아내고 있다.

하노이 동안읍(xa Dong Anh)에 거주 중인 쭝 히에우(Trung Hieu) 씨는 VN익스프레스에 최근 북부 지역 한 아파트 단지의 아파트 분양권을 내놨지만 한 달간 같은 단지 내 분양권 거래가 단 한 건도 거래가 체결되지 않았다며 얼어붙은 시장 심리를 전했다. 그는 당시 102억 동(38.7만 달러)에 94㎡형 아파트를 분양받았으며 중개 수수료로 8억 동(3만여 달러)을 추가로 납부했다. 현재 그는 다음 차수 중도금 납입 이전에 분양권을 팔기 위해 프리미엄을 3억 동(1.1만여 달러)까지 낮춘 상태다.

그는 “투자자들 사이 빠른 매도를 위해 프리미엄을 점점 낮추는 움직임이 나타나고 있으며, 심지어는 프리미엄이 아예 없는 분양권도 나온 상태”라며 “분양권을 받으면 수억 동(1억 동, 3795달러)의 차익을 남기고 쉽게 되팔 수 있을 거라 생각했지만, 예상과 달리 거래가 너무 부진하다”고 털어놨다.

최근 시장 상황에 대해 부동산 중개업자들은 대체로 “투기 목적의 분양자들이 실제 거주자로 전락해버리는 경우 외에도 연말은 부동산거래소들이 판매를 마무리하기 위해 기존에 보유했던 물량을 대거 쏟아내는 시기로, 개인 투자자들 역시 보유 자산을 처분하기 위해서는 수익 기대치를 낮추는 수밖에 없다”는 입장을 보였다.

하노이 동부 지역의 한 아파트 전문 부동산 중개인인 득 융(Duc Dung) 씨는 “연말을 앞두고 최근 몇 달간 아파트 매도 의뢰가 3분기 대비 30~40% 급증한 상태”라며 “이는 2~3달 전 끊임없는 신규 물량이 끊임없이 공급되던 시기, 투자자들이 매물 확보를 위해 경쟁했던 모습과는 완전히 딴판인데, 보통 투자자들은 아파트가 급등세를 나타내는 시기에 단기 차익을 목표로 수억 동에서 10억 동(약 3.8만 달러)이 넘는 프리미엄 지불을 마다하지 않는다”고 설명했다.

온라인 부동산 매매 플랫폼 밧동산닷컴(batdonsancom)이 최근 부동산 중개인들을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 응답자 중 17%가 ‘4분기 거래량이 전분기 대비 절반 이상 급감했다’고 답했다. 아파트 부문의 경우, 19%의 중개인이 거래량이 감소세를 보이고 있다고 응답했다.

최근 시장 상황에 대해 CBRE베트남의 보 후인 뚜언 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 주택시장 담당 이사는 “최근 아파트 거래는 주로 투자나 투기 목적이 대부분을 차지하고 있으며, 실제 주거 수요에 따른 거래는 거의 없거나 일부에 그친다”며 “높은 분양가는 실수요자들에게 큰 장벽이 되고 있다”고 평가했다.

CBRE에 따르면, 3분기 ㎡당 분양가가 1억 동을 호가하는 아파트가 크게 늘었으며, 외곽 지역에서도 ㎡당 6000만~8000만 동(2277~3036달러)에 달하는 주거 사업이 늘기 시작했다.

끼엣 이사는 시장 급등세 속 신용 경색이 심화돼 거래 절벽에 직면했던 2007~2011년 시장 상황을 언급하며 “가격이 구매력을 크게 초과한 시장은 포화 단계에 진입해, 매도자는 가격을 내리지 않고 매수자는 위험에 대한 경계심을 갖게 되면서 시장 유동성이 약화될 수 있다”고 강조했다.

베트남부동산중개인협회(VARs)의 응웬 반 딘(Nguyen Van Dinh) 회장은 “3분기 전체 공급 물량의 42%가 고급 주거에서 발생하는 등 최근 고급 아파트 시장이 강세를 보이고 있다”면서도 “그러나 해당 부문 거래량의 70~80%는 추가적인 가격 상승과 임대 수익을 기대하는 투자 수요에서 비롯된 것”이라고 지적했다.

그는 이어 “현재 중저가 아파트 공급은 약 3%에 불과하며 이마저도 대부분 사회주택 공급분”이라며 “젊은 세대는 집값과 소득 간 괴리로 내집 마련에 대한 꿈을 접고 있는 실정”이라고 지적했다.

실제로 지난달 말부터 은행권이 연말 대출 수요 급증에 저금리 주택담보대출을 중단하고, 앞다퉈 수신 금리를 인상함에 따라 아파트를 포함해 부동산 시장 거래량은 감소세를 보이고 있다. 이에 대해 딘 회장은 “금리 인상은 구매력을 감소시킬 뿐만 아니라 투자자들의 심리에도 부정적인 영향을 미친다”고 설명했다. 저금리 환경 속 단기 수익을 기대하고, 많은 대출을 일으켜 매수에 나선 투자자들이 부채 상환에 대한 부담이 급증함에 따라 재매도를 고려할 수 있다는 설명이다.

풍부한 신규 공급 또한 투기 세력의 유동성 압박을 가중시키는 요인이다. 다양한 상품군에 걸쳐 선택지가 늘어나면서 품귀 현상에 따른 포모(FOMO) 심리가 더 이상 재판매를 위한 매수자를 찾는 데 별다른 문제가 되고 있지 않다는 것이 업계의 평가다.

CBRE는 4분기 하노이 신규 아파트 예상 공급량이 1만1100호로, 연간 공급량은 3만2300호를 넘어서 작년 수준을 넘어설 것으로 전망했다. 또한 공급 부문 다양화로 인해 ㎡당 5000만~6000만 동(1898~2277달러)대 아파트 시장도 점차 회복세를 보일 전망이다.

딘 회장은 “그동안 급등세를 보였던 아파트 시장은 연말에 접어들며 둔화 조짐을 보이고 있지만, 실거주 목적의 매수 희망자들은 여전히 높은 가격으로 인해 어려움을 겪고 있다”며 “매수자들은 매매가에 대해 현재 상태와 사용 가치를 신중하게 고려한 의사결정에 나서야 한다. 이들은 시장이 활성화되었을 때 서둘러 매수에 뛰어들기보다 도심 아파트를 임대해 추이를 면밀히 살피거나 교외 지역의 주택을 합리적인 가격에 구매할 수 있을 것”이라고 조언했다.