베트남 호치민시의 아파트 가격 대비 임대료 수익을 나타내는 아파트 임대수익률이 역대 최저치로 떨어진 것으로 나타났다. 아파트 가격이 급등세를 나타낸 가운데 임대료 상승분이 이를 따라잡기 못했기 때문이다.

온라인 부동산 매매 플랫폼 밧동산닷컴(Batdongsancomvn)이 최근 내놓은 시장 보고서에 따르면, 3분기 호치민시 아파트 임대수익률은 2.2%로 감소해 역대 최저치를 기록했다. 앞서 1분기 임대수익률은 3.1%를 나타낸 바 있다.

밧동산닷컴에 따르면, 호치민 아파트 임대수익률은 코로나19 팬데믹 이전 6~8%대 연평균 수익률을 유지했지만, 2023년 4.5%로 크게 내린 뒤, 작년 3.6%까지 떨어진 상태다.

이에 대해 딘 민 뚜언(Dinh Minh Tuan) 밧동산닷컴 남부지방 담당 이사는 “저조한 임대 투자 수익은 주로 매매가와 임대료 간 격차가 크게 벌어졌기 때문”이라며 “중심부 아파트 매매가는 크게 오른 반면, 임대료는 소폭 상승에 그쳐 수익률이 급감했다”고 설명했다. 3분기 아파트 임대료는 전년 동기 대비 11.5% 상승했으나, 매매가 상승률은 33%에 달했다.

베트남부동산중개인협회(VARs)는 “현재 호치민시 아파트 임대수익률은 대체로 2%를 밑돌아 은행 예금금리보다 낮은 수준을 보이고 있다”고 전했다. 글로벌 부동산 컨설팅 업체 세빌스호치민(Savills HCMC)은 “아파트 임대수익률은 2~25% 사이를 오르내리며 최근 몇 년간 최저치를 기록하고 있다”고 했다.

급감한 임대수익률에 대해 업계는 “현재 시장 상황은 매도인(임대인)과 임차인의 심리 간 극명한 온도차를 보여주는 것”이라고 평가하고 있다. 매도인 측은 이익 실현을 위해 매도가를 상승시키고자 적극적으로 나서고 있지만, 임차인의 대부분을 차지 중인 근로자들은 임대료가 감당할 수 없는 수준으로 상승할 경우, 예산에 맞는 주택을 찾아 이동한다는 것이다. 이를 두고 임대차 시장 거래량이 크게 줄 것이란 우려도 제기되고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE베트남의 보 후인 뚜언 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 주택시장 담당 이사는 “고급 주거로 편중된 공급 구조 또한 아파트 임대 수익이 저조한 원인 중 하나”라며 “고급 주거 사업이 꾸준히 증가하면서 주택 구매 비용이 증가하고 있지만, 임차인의 재정 여력이 제한된 현재 상황에서는 임대료가 상승세를 타기 어렵다”고 진단했다.

그는 이어 “현재 호치민시는 고급 주거 상품이 과잉 공급되고 있으며, 실수요가 높은 중저가 주택은 부족한 상황”이라며 “이러한 고급 주거 사업들의 매매가는 평균 1억2000만~1억5000만 동(4549~5687달러)/㎡, 일부는 1억8000만~2억 동(6824~7582달러)/㎡을 호가하기도 한다. 매매가 급등 속 임대료가 월 1500만~3000만 동(569~1137달러)이면 임대수익률은 하락세를 보일 수밖에 없다”고 덧붙였다.

올 들어 에어비앤비와 같은 단기 임대 사업에 대한 규제 움직임 역시 저조한 임대수익률에 일부 요인으로 작용했다. 업계에 따르면 단기 임대는 유연한 가격 정책과 임차인 확보의 용이성 등의 장점으로, 장기 임대에 비해 상대적으로 높은 수익을 창출할 수 있는 모델로 여겨지나, 올해 초 호치민시의 규제 강화 움직임에 불안감을 느낀 아파트 소유자들이 장기 임대로 전환했다는 설명이다. 호치민시는 현재 단기 임대 시범 사업을 계획 중에 있으나, 각계 의견이 대립하며 정책 수립에 난항을 겪고 있다.

부동산 전문가들은 주택 가격이 지속적인 상승세를 보이고 있지만, 이에 준하는 임대료 급등은 나타나기 어려울 것으로 보고 있다. 시장 금리가 조금씩 오르면서 대출을 일으킨 투자자들은 더욱 부담을 느끼고 있으며, 이로 인해 시장의 투자 심리가 변화하고 있다는 설명이다.

하지만 전문가들은 “아파트의 경우, 자산 가치 상승을 기다리며 임대와 매매를 병행한다면, 주식과 금·외화·토지·예금 등 다른 투자처에 비해 긍정적이고 안정적인 투자 수단이 될 수 있다”는 입장을 유지했다.

뚜언 이사는 “매매가 상승분과 임대수익률을 포함할 경우, 아파트 투자 수익률은 연 12.5~17.5%을 나타낸다”며 “투자 관점에서 임대수익률은 기대보다 낮을 수 있지만, 매매 수익은 여전히 긍정적인 상황”이라고 덧붙였다.