베트남 남부 지역의 산업용지 임대료가 지난 10년 사이 두 배 이상 치솟은 것으로 나타났다. 글로벌 공급망 재편의 수혜와 대규모 인프라 투자가 맞물리며 '값싼 땅'의 시대가 저물고 '고부가가치 허브'로의 전환이 가속화되고 있다는 평가다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 쿠시먼&웨이크필드(Cushman & Wakefield)가 최근 내놓은 ‘베트남 산업용 부동산 10년 전망’ 보고서에 따르면, 베트남 남부 지역 산업용지 평균 임대료는 2016년 m²당 84달러에서 작년 말 185달러까지 120%에 가까운 상승률을 나타냈다. 이는 연평균 성장률(CAGR) 9%를 넘기는 수준으로, 베트남 부동산 전 유형 중 가장 꾸준한 상승세에 해당한다.

보고서에 따르면, 베트남 산업용 부동산 시장은 △2016~2019년 태동기 및 완만한 상승 △2020~2021년 팬데믹의 정체와 회복 △2022~2023년 폭발적 성장과 변곡점 등의 발전 과정을 거쳐 2024년부터 현재까지 고점 유지 및 질적 전환 단계를 지나고 있다.

구체적으로 저렴한 인건비와 풍부한 토지를 무기로 외자 유치를 시작하던 2016년 당시 남부 지역의 산업용지 월평균 임대료는 ㎡당 84달러 안팎에 그쳤으나, ‘중국을 대체할 저렴한 생산 기지’라는 인식이 강해지며 2019년 약 100달러까지 상승했다.

이어 2020~2021년의 경우, 코로나19 팬데믹에 따른 전 세계적인 물류 마비와 교역 차질로 월평균 임대료는 ㎡당 105~110달러선에서 횡보하며 상승폭이 크게 둔화됐다.

그러나 2022~2023년 기간 엔데믹과 함께 시장은 유례없는 상승기를 맞이한다. 2022년 135달러로 급등한 임대료는 이듬해인 2023년 178달러까지 수직 상승했다. 해당 시기 임대료 상승은 호치민을 중심으로 한 고속도로망 확충과 롱탄(Long Thanh) 신공항 건설 등 인프라 확충, 대외적으로는 미∙중 갈등 심화로 차이나+1 공급망 전략이 부각되며 베트남이 탈중국 수혜를 누린 데 따른 영향으로 풀이된다.

2024~2025년 기간 산업용지 공급이 80% 이상 늘었음에도 불구하고, 월평균 임대료는 ㎡당 180달러선에 안착했는데, 지난 3월 말 기준 월평균 임대료는 전년 동기 대비 4% 오른 183달러를 기록하며 고공행진하고 있다.

부동산 컨설팅 업체 CBRE베트남에 따르면, 베트남 남부 산업용 부동산 시장은 단순히 땅을 빌려주는 단계를 넘어, 스마트 팩토리와 현대적 물류 창고 등 고도의 운영 효율성을 요구하는 '질적 경쟁' 시대로 접어들고 있다. 특히 호치민시는 ㎡당 270달러를 기록하며 동남아 최고 수준까지 치솟았다.

전문가들은 임대료 상승에도 불구하고, 지속적인 공급망 재편 추세와 전자상거래 및 내수 소비 확대로 인한 창고 수요 증가세 등으로 남부 산업용 부동산 시장이 성장 잠재력을 이어갈 것으로 내다봤다.

업계에 따르면, 향후 임대료 상승은 항만∙공항∙고속도로 및 인근 대규모 산업단지 위치 여부 등에 따라 지역별로 차별화된 모습을 나타낼 것으로 전망했다. 도심에서 멀리 떨어져 있거나, 인프라가 낙후된 경우, 임대료 조정이 불가피하다는 설명이다.